关于公开征求《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》意见的公告

社会各界：

为规范和深入实施城市更新工作，促进城市高质量发展，市住房和城乡建设局起草了《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见和建议。欢迎社会各界以纸质或电子邮件形式，将意见、建议反馈至宿迁市住房和城乡建设局。

征求意见时间：2026年8月12日至9月11日；

联系人：孙彦军；

联系电话：0527-84387918；

邮箱：[email protected]；

地址：宿迁市洪泽湖路793号（建设大厦）1005室。

附件：

1.宿迁市城市更新办法（征求意见稿）

2.关于《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》的起草说明

宿迁市住房和城乡建设局

2026年8月12日

宿迁市城市更新办法（征求意见稿）

第一章  总则

（目的）第一条 为深入实施城市更新行动，推动城市高质量发展，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

（范围定义）第二条 本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称城市更新，是指在城镇开发边界内开展的空间形态优化调整和功能品质持续完善的建设和治理活动，具体包括：

（一）既有建筑安全隐患消除与改造利用。

（二）市政基础设施和公共服务设施完善。

（三）老旧小区、城中村等宜居改善。

（四）完整社区建设。

（五）老旧街区提升改造，老旧厂区（园区）等低效产业用地提质增效。

（六）历史文化保护传承。

（七）城市生态空间修复。

（八）城市建设治理数字化智慧化提升。

（九）市人民政府确定的其他城市更新活动。

（工作原则）第三条 城市更新工作坚持规划引领、民生优先、保护传承、绿色低碳的原则，注重“留改拆”并举，以保留利用提升为主，防止大拆大建，鼓励小规模、渐进式更新。

第二章  工作机制

（职责分工）第四条 市人民政府领导和统筹全市城市更新工作。

县（区）人民政府是本辖区城市更新工作的责任主体，负责组织实施本辖区内的城市更新工作。

市、县（区）人民政府应将城市更新工作纳入本级国民经济和社会发展规划、国土空间规划及年度重点工作，建立城市更新统筹协调机制，研究审议城市更新的重大政策、重大项目、重大问题。

（部门职责分工）第五条 住房和城乡建设部门是城市更新工作的主管部门，负责城市更新活动的综合协调、指导与监督。

自然资源和规划部门负责城市更新相关的国土空间规划、土地管理、规划许可、不动产登记等工作。

发展和改革、工业和信息化、财政、城市管理、民政、商务、生态环境、文化广电和旅游、卫生健康、教育、体育、交通运输、水利、应急管理、国有资产监督管理、消防救援、国家金融监督管理总局宿迁监管分局等部门和机构，按照各自职责做好城市更新相关工作，协同推动政策落地和项目实施。

（更新主体）第六条 不动产所有权人、土地使用权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务，合理利用土地，推动存量资源提质增效。

鼓励物业权利人探索实施自主更新，国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当根据实际情况主动进行更新，涉及产权划转、移交或者授权经营的，应当主动配合。

（建设参与机制）第七条 建立健全城市更新政府引导、市场运作、多元参与机制，鼓励市场主体通过投资、建设、运营等方式参与城市更新项目，引导公众积极参与城市更新活动，依法保障社会公众在城市更新政策制定、规划编制、项目实施、效果评价等全流程中的知情权、参与权、表达权和监督权。

（技术支持）第八条 市、县（区）人民政府建立城市更新专家库，为城市更新工作提供咨询、评审意见，支持规划、策划、设计、建设、运营等城市更新领域专业机构提供技术指导服务。

第三章  规划与计划

（体检前置）第九条 建立由市城乡规划建设委员会办公室统筹，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市城市管理局共同牵头，各相关部门、区、街道、社区共同参与的城市体检工作机制。定期开展规划评估、城市综合体检、专项体检以及日常巡检，形成城市体检报告，作为编制城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案、行动计划的重要依据。

（规划编制）第十条 市住房和城乡建设部门应当会同市自然资源和规划等部门编制中心城区城市更新专项规划，划定城市更新重点片区，经市人民政府批准后实施。各县可结合实际编制城市更新规划，报同级人民政府批准后实施，并报市住房和城乡建设部门备案。

城市更新专项规划应当符合国土空间总体规划，与国土空间详细规划（以下简称“详细规划”）和相关专项规划相衔接，具体内容应包括城市更新总体目标、发展策略、重点更新片区、片区指引和城市设计引导、更新项目等内容。

（详细规划）第十一条 详细规划是城市更新项目实施的规划依据。自然资源和规划部门建立健全与城市更新和存量空间盘活利用相适应的详细规划管理体系，优化实施刚弹结合的管控方式。详细规划可依据总体规划分区主导功能，优化中心城区用地布局；在确保主导功能不变、布局总体稳定的前提下，可优化单元内城市绿线、蓝线、黄线的位置、边界和形态。

（片区策划）第十二条 城市更新片区策划方案应以片区体检为基础，明确更新片区目标定位、主要功能和主导产业业态，确定更新项目和实施主体，划定项目实施范围，提出资金平衡、土地供应、运营管理等路径和措施。片区策划方案报同级人民政府批准后实施，其中涉及中心城区重大公共安全、公共利益等重点领域的，应报市住房和城乡建设、自然资源和规划主管部门联合技术审查同意后，报市政府批准后实施。

（项目库建立）第十三条 住房和城乡建设部门应建立本级城市更新项目库，实行常态申报、动态管理。更新项目可由物业权利人自主向所在地住房和城乡建设部门申报，也可从更新规划、片区策划方案中产生。

（年度计划编制）第十四条 市住房和城乡建设部门会同相关部门以城市更新项目库为基础，编制市级城市更新年度建设计划报市人民政府批准后实施。

年度建设计划应当优先安排城市存在安全隐患、基础设施薄弱、公共服务设施缺失、产业用地低效、历史文化保护迫切的项目，明确项目名称、建设内容及规模、进度安排、投资估算、资金来源、实施主体等内容。

城市更新年度行动计划确需调整的，按照原审批程序报批。

第四章  项目实施

（确定实施主体程序）第十五条 城市更新项目列入年度实施计划前，应当确定实施主体。实施主体确定应当遵循公开、公平、公正原则：

（一）涉及单一物业权利人的项目，由物业权利人自行确定实施主体。

（二）涉及多个物业权利人的项目，由相关权利人协商或者依法表决确定实施主体。

（三）涉及公共安全、公共利益确需更新的项目，由各县（区）人民政府通过招标等方式确定实施主体，并通过公开渠道公示。

物业权利人可以自行作为实施主体，也可以委托第三方、与市场主体合作确定实施主体。

（实施主体职责）第十六条 实施主体应当履行下列职责：

（一）开展现状调查、意愿征询等前期工作，编制项目实施方案。

（二）依法办理立项、规划、用地、施工、验收等审批手续。

（三）对涉及多个物业权利人的项目，支持通过租赁、购买、置换、作价出资（入股）、协议搬迁等方式归集权益。

（四）组织工程建设，加强项目质量、安全和成本管理。

（五）按照规定和合同约定移交、运营、管理建筑物及配套设施。

（六）注重历史文化遗产保护，严格落实城市特色风貌管控要求。

（项目实施方案）第十七条 实施主体应当依据城市更新专项规划、详细规划、城市更新片区策划方案编制项目实施方案。项目实施方案应当优先保障公共利益，明确更新范围、更新内容、设计方案、建设计划、成本测算、资金筹措，对于居住空间、产业空间、商办空间以及历史文化遗产等类型项目还应明确产权办理、安置补偿、运营模式、效益分析等内容。编制项目实施方案应当充分征求相关权利人和利害关系人的意见。

项目实施方案,由实施主体报本级住房和城乡建设部门组织，会同自然资源和规划以及有关部门共同审查。

（住房更新改造原则）第十八条 实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建等方式进行更新。

推进老旧小区及其周边区域连片改造，完善市政基础设施、公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动空间，建设完整社区，构建城市便民生活圈。

实施城中村改造更新的，应当采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，消除安全隐患，改善居住条件。

（历史文化保护原则）第十九条 历史文化保护传承应当融入城市更新全过程，建立历史文化遗产保护提前介入城市更新的工作机制。

历史建筑、传统建筑的修缮保护应当保持原有风貌和核心价值，消除安全隐患，完善基础设施，有条件的可依法改（扩）建、增设设施，提升建筑性能，合理增设公共开放空间。鼓励通过出租、合作运营等方式合理利用历史建筑。

城市更新不得影响历史文化名城、名镇的传统风貌和格局，不得破坏历史文化街区的完整性，不得损害历史文化遗产真实性。

（工业产业更新）第二十条 实施老旧厂区更新的，应当完善配套服务设施，支持合理增加产业及配套建设容量，探索发展新产业、新业态，推动传统产业转型升级。

（空间复合利用）第二十一条 鼓励地上地下空间复合利用，结合广场、绿地、桥下空间、公交场站等更新改造，因地制宜建设公共停车场、体育休闲、商业配套、人防、应急设施等。支持汽车客运站等闲置空间及设施优化调整存量规模，充分利用地上、地下空间进行综合立体开发。

第五章  政策保障

（增强规划指标弹性）第二十二条 城市更新项目的日照间距、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑退界等指标无法达到现行标准和规范的，在保障公共安全并依法征得利害关系人同意的前提下，可按不低于现状条件对规划指标进行适应性优化完善。

（优化容积率政策）第二十三条 为保障居民基本生活需求、补齐城市功能短板而实施的市政基础和公共服务设施，以及老旧住宅成套化改造的城市更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，新增公共配套设施建筑面积不计入容积率。

为满足安全、环保等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施，以及景观休闲设施、地上停车库等城市更新项目，新增建筑面积不计入容积率。

因历史文化保护需要，城市更新项目容积率受到限制的，可按照规划实行异地补偿；依法确定保留的不可移动文物、历史建筑以及市、县人民政府认定的具有历史保留价值的建筑，不计入容积率。

（完善规划调整机制）第二十四条 鼓励详细规划与城市更新片区策划、项目实施方案同步编制报批。经市、县人民政府批准实施的城市更新专项规划和片区策划需要对区域详细规划进行修改的，以及自然资源和规划部门认定的其他情形，可根据自然资源和规划部门相关规定采取技术修正、优化调整等方式修改详细规划，纳入国土空间规划“一张图”实施监督管理。

（优化更新供地方式）第二十五条 城市更新项目涉及土地供应的，应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式进行。在不影响远期规划实施的前提下，支持以挂牌租赁、有限年期划拨等方式，对储备土地和战略留白用地等进行短期利用，明确使用规则、使用条件、到期恢复措施，纳入“一张图”实施监管。

（鼓励用地功能兼容）第二十六条 在保障安全、功能互利的前提下，支持用地在主导用途基础上兼容一定比例其他功能，按照主导用途确定供地方式和有偿使用底价。自然资源和规划部门制定用地功能兼容正负面清单，兼容功能一般不宜超过三种，兼容功能计容面积占建筑总计容面积比例原则上不超过15%；如兼容公共服务设施、市政公用设施等可不超过30%。在原批准的建筑规模内进行兼容改造时，符合正面清单和比例管控要求的，无需调整详细规划、可不增收土地有偿使用价款。

（推动土地混合开发利用）第二十七条 自然资源和规划部门制定土地混合开发利用正面清单和管控要求，经市、县人民政府批准后执行。更新项目符合正面清单的，视为符合详细规划。混合用地可在详细规划编制阶段采取地类组合表达、在规划条件中明确具体比例，也可在详细规划编制阶段仅设定主导用途、在规划实施阶段根据实际需求细化明确混合用途及其比例管控，并按优化调整程序纳入详细规划。混合用地供应方式按主用途确定，主用途依据建筑面积占比确定。以有偿使用方式供应的，按不同用途分别评估地价，合同中列出各用途地面地价、楼面地价和总价。

（支持建筑功能和土地用途合理转换）第二十八条 支持土地用途和建筑功能合理转换。利用存量房产、土地资源发展国家、省、市支持的生产性和生活性服务业的，可适用5年过渡期政策，过渡期内可不收取有偿使用价款。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或者协议出让方式。

制定既有建筑不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对功能转换实行正面清单管理，经自然资源和规划部门认定符合正面清单的，无需办理规划许可。

建立联合认定机制，由自然资源部门牵头，会同发展改革、住房和城乡建设、消防救援等部门共同参与审核认定。

（鼓励联动成片开发）第二十九条 鼓励相邻低效产业用地、零星地块集中成片更新，支持土地使用权人通过转让、入股、联合开发等方式实施更新。无法单独开发的零星地块，可通过协议出让方式纳入周边地块一并更新；用于建设非营利性公共设施的零星地块，可按划拨方式供地。

（优化地价计收规则）第三十条 城市更新项目在符合详细规划的前提下，申请改变土地用途、容积率等规划条件的，应当依法签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同。涉及补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公益性贡献等因素，综合确定土地价款。低效产业用地更新项目，在不改变土地用途的前提下，企业通过加盖厂房、结建地下空间建筑、拆除重建等方式提高容积率且仍用于工业生产，不增收土地价款。

（优化产权归集配置）第三十一条  城市更新中，对不同土地取得方式的情形可采取整体（部分）划拨、整体（部分）出让、作价出资（入股）、置换等方式进行产权归集，对存在保留建筑的情形可采取协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转等方式进行产权归集。

城市更新项目中保留的已办理不动产登记的建（构）筑物，经消防安全评估和房屋安全鉴定合格后，可依法保留并办理资产移交和产权注销登记。产权归集后，保留的建（构）筑物与土地一并划拨或挂牌出让，并明确保留建（构）筑物的范围、位置、幢数、面积等详细情况。

公有房屋涉及城市更新的，经属地市、县（区）人民政府同意，实施主体可归集承租权；公有房屋所有权人可通过回购承租权、房屋置换等方式配合更新。

（优化不动产登记服务）第三十二条 对城市更新中保留的建（构）筑物，登记机构依据划拨决定书（出让合同）、原首次登记档案、新的规划核实意见及经主管部门认定并备案的消防安全评估和房屋安全鉴定合格报告等材料，为更新后产权人办理首次登记。项目投资额未达25%的，可先行办理转让预告登记，待投资额达到法定条件后办理转让。预告登记权利人可凭不动产预告登记证明等其他必要材料向有关部门申请办理立项、规划、建设和用地等审批手续。

（加大资金支持）第三十三条 建立政府、企业、居民等多方主体合理共担的资金保障机制，统筹各类资金支持城市更新项目建设。积极争取中央预算内资金、超长期特别国债、省城乡建设发展专项资金、地方政府专项债券等各类资金。加大市、县（区）财政支持力度，整合各类城市更新相关专项资金，支持城市更新前期策划。鼓励运用基金、贷款、债券和其他政策性金融工具等产品参与城市更新。依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策、享受有关税费支持政策等。

（支持多元参与）第三十四条 支持国有企业、社会资本通过股权合作、委托经营、协议转让等方式充分参与城市更新。

探索制定实施细则，采取优化容积率、增配公共服务设施、允许缴存人家庭提取住房公积金并提高贷款额度、提供财政补贴等方式支持老旧住房自主更新、D级危房原拆原建。

（简化审查流程）第三十五条 相关部门应当按照优化营商环境等要求，优化城市更新审批流程，提高审批效能；自然资源和资规部门研究制定简易低风险、微更新项目清单，对清单内项目实行建设工程规划许可豁免。建立城市更新项目施工图审查分类管理制度：

（一）对纳入《宿迁市建设工程项目施工图审查工作改革方案》免审项目清单的城市更新项目，实行建筑师负责制、施工图自审承诺制管理。

（二）对涉及主体结构变动、改变使用功能或改变消防设计的既有建筑改建、扩建、室内装修改造、建筑节能改造等城市更新项目，应按照现行规范、标准报施工图审查。

（三）城市更新项目中的既有建筑改造，应当执行现行工程建设规范、标准；确因条件限制无法执行现行规范、标准的，应当符合《既有建筑鉴定与加固通用规范》和《江苏省既有建筑改造的消防设计技术要点（试行）》的要求，按照“优化不恶化、标准不低于原建造时标准”的原则，由建设行政主管部门组织专家论证，专家论证意见可以作为施工图审查、竣工验收等的参考依据。

（更新项目验收与实施效果评估）第三十六条 城市更新项目实施主体应当依法组织工程竣工验收，鼓励实行联合验收，联合验收意见书可作为竣工验收备案凭证。

住房和城乡建设部门建立城市更新项目实施效果评价制度，从功能提升、民生改善、品质提高、社会满意度等方面对项目实施效果进行评估，评估结果作为项目后续运营、政策支持的重要依据。

第六章  附则

（职责分工）第三十七条 市各相关部门应当依据本办法，分别制定规划用地、消防审验、不动产登记、财政支持等配套实施细则，形成政策合力，支持和保障城市更新。

（实施期限）第三十八条 本办法自2026年XX月XX日起施行，有效期至2031年XX月XX日。

关于《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》的起草说明

一、起草背景及依据

城市更新是城镇化发展的必然过程，是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措。2025年5月，中共中央办公厅 国务院办公厅出台《关于持续推进城市更新行动的意见》，2025年7月，中央城市工作会议提出，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

尽管我市建市较晚，但老城区基础设施建设标准不高，公共服务设施不完善，部分老旧住房、老旧建筑、老旧厂区（街区）亟需进行更新改造，为进一步推动我市城市高质量发展，亟需出台地方政策为更新工作提供有力保障。

二、起草过程

今年3月，市住建局吸收借鉴国家相关部委相关政策文件，同时吸收省内外部分城市工作经验的基础上，结合实际形成了 《宿迁市城市更新办法（初稿）》。先后多轮征求县区住建部门意见。7月，充分征求县区（功能区）政府、管委会以及市各有关部门和单位意见。8月上旬，市住建局组织召开专题会议逐一研究条款内容，经修改完善后形成《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》。

三、主要内容

《宿迁市城市更新办法（征求意见稿）》共六章三十八条，主要内容如下：

第一章总则（第一条至第三条）。具体明确工作目的、范围定义、工作原则。

第二章工作机制（第四条至第八条）。明确政府职责、部门职责、更新主体、建设参与机制、技术支持。

第三章规划与计划（第九条至第十四条）。分别为体检前置、规划编制、优化详细规划、片区策划、项目库建立、年度计划编制。

第四章项目实施（第十五条至第二十一条）。确定实施主体程序、实施主体职责、项目实施方案要求、住房更新改造原则、历史文化保护原则、工业产业更新、空间复合利用。

第五章政策保障（第二十二条至第三十六条）。分别为增强规划指标弹性、优化容积率政策、完善规划调整机制、优化更新供地方式、鼓励用地功能兼容、推动土地混合开发利用、支持建筑功能和土地用途合理转换、鼓励联动成片开发、优化地价计收规则、优化产权归集配置、优化不动产登记服务、加大资金支持、支持多元参与、简化审查流程、更新项目验收与实施效果评估。

第六章附则（第三十七条至第三十八条）。主要是细化配套细则及实施期限。